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2015中国房地产众筹发展前景展望分析-【新闻】

发布时间:2021-05-28 18:37:41 阅读: 来源:快装活动房厂家

2015中国房地产众筹发展前景展望分析

2014年,“众筹”一词开始流行。所谓“众筹”,就是立足平台汇聚长尾普罗大众的力量,以达到集腋成裘、海纳百川的效果。为此它引人遐想,让人感觉似乎无所不能。于是乎,人们想到用之来造房子,就变成了本文要讨论的房地产众筹问题。

在房地产众筹模式下,如果资金不是问题、社区可以定制、法律需要突破,那行业能否被颠覆?监管层又如何应对?传统房企如何准备?

房地产众筹的发展现状

房地产众筹目前在中国的发展仍处于起步阶段,现有已成功的房地产众筹仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报,真正有望惠及购房者和房企的“募集资金——企业代建——建造房屋”的房地产众筹产业链还未形成。

但随着众筹在房地产行业的日益普及,必将对购房者产生巨大的影响:一方面,通过房地产众筹置业能够减少中间环节,如广告宣传费、代理中介费、资金成本等,成本降低。A股上市的房企2014年第二季度的平均销售费用率为3.28%,平均财务费用率为2.75%,扣除这两项费用后可节省6.03%的成本,也就是说,一套200万元的房子购房者能少花12.06万元。另一方面,通过众筹,购房者有机会参与产品的规划设计,拥有更多的主动权,使得最终开发出的产品更加个性化。

目前市面上的房地产众筹大致可分为以下三种类型:1)投资理财产品型:用“房价始终上涨”的概念吸引投资者,模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目,项目增值,投资者获利;贬值,则亏损。2)营销推广型:将众筹的概念应用在营销活动上,无大范围推广的价值和可能性。如搜房天下贷和苏州万科合作推出了一套100平米三房,在网上以54亿元的底价起拍,最终价高者得到房源,溢价部分分配给众筹投资人。3)合作建房型:以“乐居众筹”为代表,先寻找购房群体,后根据客户的购房居住需求拿地,并通过专业开发商代建直至最终交付使用。

房地产众筹所面临的问题

由于房地产众筹在中国的发展时间尚短,因此还存在不少问题。对于“投资理财产品型”众筹,该模式实际上就相当于炒房、炒黄金等,一旦标的物贬值,投资者不旦无收益,甚至可能亏本;“营销推广型”众筹则不具备推广的条件,只是运用了众筹思维的营销噱头,并不能发挥众筹的真正优势;“而“合作建房型”众筹的模式和非法集资较为接近,界定比较困难,因此可能会承担一系列法律风险。现在的股权类众筹网站均是通过邀请特定用户线下沟通然后决定是否投资的模式,主要是通过规避“社会公众即社会不特定对象”。我们认为,房地产众筹无法在中国全面铺开、房企不敢贸然跟进的最主要原因仍然是法律缺失。

由于缺少法律法规的支持、监管和引导,目前整个众筹行业发展陷入一种尴尬境地:人们忌惮现有国家法律,不敢大举进入这个行业。因为作为一种互联网新兴事物,众筹的外在形式与现有法律法规多有冲突。如果不是监管部门网开一面,目前很多众筹平台多少会触及到“非法集资”和涉嫌公开发行股份的红线。比如“非法集资”,界定它有四个标准:1)未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;2)通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;3)承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;4)向社会公众即社会不特定对象吸收资金。在形式上,众筹模式符合“非法集资”特征,即:未经审批、通过网站公开推荐、承诺回报、向不特定对象吸收资金。又比如擅自发行股票、公司企业债券罪,界定标准为:1)发行数额在50万以上;2)虽未达到上述数额标准,但擅自发行致使30人以上的投资者购买了股票、公司、企业债券。时下兴起的股权众筹很多都已触及上述底线。

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